Nájem nebo hypotéka v roce 2026? Srovnání pro Ústecký kraj

Vlastní bydlení je v Česku skoro národní sport. Kdo nemá na katastru napsané svoje jméno, jako by nebyl dospělý. Jenže zatímco v roce 2020 byla hypotéka v podstatě „peníze zdarma“, v roce 2026 je to sakra drahý špás.

Sedávám s lidmi v Teplicích i v Mostě a vidím ten vnitřní boj. Na jedné straně touha po jistotě, na druhé straně splátka, která jim sežere polovinu výplaty. Pojďme si to spočítat bez emocí.

Matematika severu: Teplice vs. Most

V našem kraji se děje zajímavý úkaz. Ceny v Teplicích za poslední dva roky vystřelily nahoru, protože se z nich stává „dobrá adresa“ pro dojíždění. Most se drží níž, ale nájmy tam rostou skoro stejně rychle.

Modelový příklad: Byt 2+1 (cca 2,2 mil. Kč)

• Hypotéka (80% LTV, sazba 4,9 %): Splátka cca 12 500 Kč + fond oprav a energie. Celkem jste v tom za 17 000 Kč.
• Nájem stejného bytu: cca 10 000 Kč + energie. Celkem cca 13 500 Kč.

Rozdíl je 3 500 Kč měsíčně ve prospěch nájmu. Na první pohled jasná věc, že? Ale počkejte.

Kdy je nájem vítěz?

Nájem není „vyhazování peněz z okna“, pokud:

1. Potřebujete flexibilitu: Pokud nevíte, jestli za dva roky nebudete chtít pracovat v Praze nebo v Německu, hypotéka je koule u nohy.
2. Rozdíl investujete: Pokud těch ušetřených 3 500 Kč měsíčně pošlete do ETF fondů, můžete mít za 20 let víc peněz, než kolik bude hodnota toho bytu.
3. Nechcete řešit opravy: Prasklá stoupačka nebo nová střecha? V nájmu napíšete majiteli a v klidu spíte dál.

Kdy je hypotéka výhra?

Vlastní byt dává smysl, když:

1. Chcete klid na stáří: Až půjdete do důchodu, nájem bude pravděpodobně 3x vyšší než dnes. Hypotéka už bude splacená a vy budete bydlet „zadarmo“.
2. Inflace hraje pro vás: Dluh v čase díky inflaci „mizí“. Vaše splátka zůstane stejná (plus minus fixace), ale vaše mzda za 10 let bude (doufejme) úplně jinde.
3. Cihla je cihla: Psychologický pocit, že je to „vaše“, je pro mnoho lidí víc než jakýkoliv výpočet v Excelu.

Andrejův verdikt pro rok 2026

Pokud najdete byt v Mostě za dobrou cenu a plánujete v něm žít 10 a více let, jděte do vlastního. Pokud ale pokukujete po předraženém bytě v centru Teplic jen proto, že „se to má“, raději zůstaňte v nájmu a budujte si portfolio jinde.

Zlaté pravidlo: Hypotéka by vám v roce 2026 neměla sežrat víc než 35 % čistého příjmu domácnosti. Jakmile je to víc, nežijete ve svém snu, ale v pasti.

Chcete si nechat spočítat, co vychází lépe přímo pro váš byt a vaši výplatu? Hoďte mi do zprávy parametry a já vám udělám srovnání, které vám banka (logicky) neukáže.